lunes, 4 de enero de 2010

¿Deshaucio Express?

El pasado día 24, como sí de un regalo de Navidad se tratara, entro en vigor la denominada Ley del Desahucio Express, oficialmente llamada "Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y la Eficiencia Energética de los Edificios". ¡Que a gusto se quedaron con el nombre!

Sin embargo, como ocurre con muchos regalos que estos días se hacen, el contenido que tan pomposo nombre escode produce una sensación ambigua, entre la alegría y la decepción de los regalos que para aprovechar plenamente tienes que comprar, o esperar que más adelante te regalen, algún complemento.


Así, empezando por lo que sería el final del proceso, a partir de ahora siempre se impondrán las costas del procedimiento al arrendatario moroso, aunque por ser la primera vez que se le demanda no se le desahucie. Esto es lo que se llama enervar la acción. Es el caso en el que el inquilino se retrasa en el pago, por lo que el arrendador lo demanda, pero antes de que se celebre el juicio paga para que no lo echen. En este caso resulta claro que es el inquilino el que fuerza al propietario a acudir a juicio para cobrar, por lo que debe soportar los costes del procedimiento, lo que ahora se asegura por Ley para evitar pronunciamientos judiciales en otro sentido.

Esta Ley supone también importantes avances en los aspectos más críticos de los juicios sobre arrendamientos. Así a partir de ahora se elimina el martirio que suponía para los propietarios que conseguían una sentencia ordenando el desahucio tener que iniciar un nuevo procedimiento, con su demanda y correspondientes notificaciones, para ejecutarla mientras el inquilino seguía en disfrutando gratis de la vivienda. Con la nueva Ley desde la primera citación al arrendatario se le advierte de que si no paga será desalojado sin necesidad de notificarle nada más. En caso de que comparezca a juicio en ese mismo acto se le cita para notificarle la sentencia, de forma que si es condenatoria y no la recoge igualmente se procederá al desahucio, que se llevará a efecto en el plazo máximo de un mes desde el juicio.


Igualmente se mejora la protección del propietario que hace uso de la opción a renunciar a las cantidades que el inquilino le adeudase a cambio de que desaloje rápidamente la vivienda. Ahora se concede al inquilino un plazo máximo de cinco días para aceptar la oferta, de forma que si la acepta en el plazo fijado por cada propietario en su demanda, que no puede ser inferior a quince días, debe abandonar la vivienda o será desahuciado judicialmente en un plazo máximo de otros quince días. En resumen en este caso, según la Ley, el desahucio se puede materializar en un plazo de mínimo 30 días desde la notificación de la demanda.




Uno de los puntos que más problemas genera en esta materia es el de las notificaciones, ya que, como en su ya día comenté, y a pesar de lo que la Ley establecía, la garantista interpretación que por los Tribunales se venía haciendo de las normas sobre notificaciones impedía, con la frecuencia y rapidez que hubiera sido deseable, acudir a la publicación en el tablón de anuncios del Juzgado cuando nos encontrábamos con un profesional de vivir en casa ajena sin pagar, de los que se las saben todas para que no ser encontrados por los notificadores judiciales. Así pues, por primera vez, la nueva Ley ordena la notificación mediante la publicación judicial sin más cuando intentada una vez la notificación al inquilino en el domicilio que conste en el contrato esta resulte imposible. Espero que la interpretación judicial que de esta imposibilidad se haga lo sea siempre en beneficio del arrendador, pues en otro caso de nada habrá servido la reforma.


Sin embargo, como decía al principio, uno de los aspectos en los que esta Ley requiere de un complemento es en el de los medios con los que cuentan los Juzgados para realizar esa primera y, en principio, única notificación personal al arrendador. Igualmente también se echa en falta alguna reforma para que los juicios se celebren con la necesaria rapidez, ya que si el juicio se celebra muchos meses después de la presentación de la demanda, tiempo en el que el inquilino moroso ocupa la vivienda por la cara, seguiríamos poco mas o menos como ahora.


Un poco de luz sobre estos aspectos oscuros no nos los dará Papa Noel si no la llegada de la primavera. No es que me ponga en plan poeta si no que la solución puede venir de la mano de otra Ley, cuyo nombre tampoco tiene nada que envidiar al de la del desahucio Express, que es la "Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la Implantación de la Nueva Oficina Judicial", que entrará en vigor el cuatro de mayo de este año, a la cual me referiré en el próximo artículo.
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