jueves, 21 de abril de 2016

El TS confirma que el sistema de valoración que utiliza la Conselleria de Hacienda no es válido



Con esta sentencia el Tribunal Supremo allana el camino para que miles de liquidaciones por ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y ISD (Impuesto sobre sucesiones y donaciones) hechas por la Conselleria de Hacienda en los últimos años puedan ser anuladas, como comentamos en enero.

Como ya hiciera el TSJ de la Comunitat Valenciana, el Tribunal Supremo exige a todas las Administraciones Tributarias que las tasaciones inmobiliarias en base a las que calculan sus impuestos se hagan de manera individualizada y de forma presencial, con el fin de ajustarse al valor real del inmueble.

Ha sido la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo la que ha anulado varias sentencias, en este caso, del TSJ de Andalucía y del Tribunal Económico Administrativo Regional de Andalucía, por las que se amparaba un sistema de valoración que no cumplía con las exigencias de individualización que dejaba a los ciudadanos  ante una "evidente situación de indefensión frente a posibles arbitrariedades o errores de los peritos".

La sentencia del TS de 26 de noviembre de 2015, señala que habrán de analizarse las circunstancias físicas y jurídicas que individualmente concurren en el objeto de comprobación (inmueble), con el fin no de tener una idea del valor de un inmueble, sino de determinar su valor cierto.

Sin embargo, la Conselleria de Hacienda de la Comunidad Valenciana no cumple con estas exigencias. Así, cuando se transmite un inmueble, dicha administración comprueba que el valor declarado sea el real, girando una liquidación complementaria en caso de que el valor que dicha administración considera "real" sea mayor. Lo que hay que decir que ocurre en la mayoría de casos, pues parece que la Administración Tributaria Autonómica no se ha enterado de la crisis inmobiliaria y de la caída de los valores de los inmuebles. El problema para dicha Administración surge porque esto lo hace con un sistema de valoración que no cumple con las exigencias que la jurisprudencia citada exige, por lo que cuando esas liquidaciones son llevadas antes los Tribunales de Justicia son anuladas.

martes, 12 de abril de 2016

El IRPH, la nueva trampa de las hipotecas

Estos días es noticia la sentencia del JuzgadoMercantil nº 11 de Madrid que ha condenando a 40 bancos y cajas a devolver alos hipotecados las cantidades “indebidamente” abonadas desde el pasado 9 de mayo de 2013, si bien como ya comentamos en noviembre, el debate ya no está en si las cláusulas suelo son abusivas, si no en cuánto dinero tendrá que devolver la banca: si el dinero cobrado desde el 9 de mayo de 2013, fecha de la primera sentencia del T.S. en la materia o, como dijo en su día el Tribunal de Justicia de la UE, desde que empezaron a aplicarse las cláusulas suelo ahora declaradas nulas. Los juzgados de primera instancia se están decantando por esta segunda opción como también hizo la Comisión Europea cuando fue consultada al respecto, si bien estamos a la espera de un nuevo y definitivo pronunciamiento del TSJUE


Pero no solo las cláusulas suelo pueden suponer una auténtica trampa para los hipotecados, por ejemplo el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), uno de los indicadores que utilizan los bancos para actualizar el tipo de interés de las hipotecas a tipo variable, se está empezando a denominar como "la nueva cláusula suelo".

Aunque el indicador más utilizado es el Euribor, el Banco de España calcula que alrededor de un 11% de hipotecas están sujetas a las variaciones del IRPH.

Mientras en los últimos años los contratantes de hipotecas sujetas a las variaciones del  Euríbor han visto como sus cuotas disminuían notablemente a la vez que lo hacía este indicador, los contratantes de hipotecas referenciadas al IRPH están pagando de media 1.200 euros anuales más.

Esto sucede así porque el Euribor se establece según el coste al que las entidades consiguen la financiación necesaria para dar crédito. Pero el IRPH refleja el precio al que los bancos y cajas ofrecen ese mismo dinero a sus clientes, lo que hace que en los últimos años casi siempre haya tenido un valor muy superior al del Euribor.

Por tanto, el valor del IRPH lo establece el Banco de España, con los datos que le proporcionan las propias entidades. Esto lo convierte en un indicador muy poco objetivo al poder las entidades influir en la evolución del indicador.

Además de este problema de subjetividad, los cambios normativos (Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre) han permitido a muchas entidades bancarias cometer multitud de irregularidades, tales como no respetar el índice sustitutivo que aparece en la escritura si es más beneficioso para el cliente, convertir el préstamo hipotecario a tipo variable en un préstamo a tipo fijo, o incluso mantener el último IRPH que tuviera la hipoteca en lugar de aplicar el índice sustitutivo.


Muchos juzgados ya han declarado nulo el IRPH al considerarlo abusivo ante la falta de transparencia por parte de la entidades al no ofrecer tipos de referencia más beneficiosos como el Euribor.

jueves, 7 de abril de 2016

Se confirman las demandas civiles individuales como el medio para recuperar el dinero de las cuotas CAM.


Mientras los Tribunales civiles están dando la razón a los afectados, la Audiencia Nacional ha archivado la querella presentada por una plataforma de afectados contra la antigua dirección de la CAM por la comercialización de sus cuotas participativas. Ello no hace más que confirmar que la vía adecuada para recuperar el dinero invertido en este producto es, como desde García-Petit venimos aconsejado y realizando, el acudir a la vía civil reclamando por la indebida comercialización de productos financieros complejos.

La reciente aparición en prensa de titulares como "El caso de las cuotas participativas de la antigua CAM, otra ‘macrodemanda’ que encalla en los tribunales" ó "La Audiencia archiva la causa de las cuotas participativas de CAM" están confundiendo a los afectados por estos productos bancarios tóxicos. Sin embargo ello no hace mas que confirmar que para recuperar el dinero de las cuotas CAM hay que formular demandas civiles individuales.

Prueba de las infracciones de orden civil que se cometieron en este proceso son las instrucciones para la colocación de las cuotas CAM que recibían los empleados, donde se ve claramente cómo se producían numerosos incumplimientos de la normativa que regula la comercialización de productos financieros: "había orden de no entregar el folleto de emisión al cliente hasta que éste no confirmara la compra de cuotas, de modo que estos inversores sólo tenían información fiel de los verdaderos riesgos de su inversión justo después de realizar la operación, nunca antes". Además, en este argumentario de ventas no aparece ninguna recomendación de informar a los clientes sobre los riesgos reales y elevados del producto.

Todo ello demuestra cómo, sin necesidad de que se hubiera cometido un delito, lo que sí se produjo fue una incorrecta comercialización de estos productos financieros. Mientras que las argumentaciones esgrimidas en la vía penal por los afectados acerca de la falsedad de las cuentas de la entidad, ante el Juzgado de Instrucción nº 3 de la Audiencia Nacional, no han dado resultado siendo archivada la querella, en vía civil los tribunales sí que dan la razón a los afectados.

Así, la Audiencia Nacional considera que los balances de 2007 con los que la entidad convenció a más de 50.000 clientes que invirtieron un total de 292 millones de euros en la adquisición de 50 millones de cuotas participativas de la CAM en el verano de 2008, “no estaban falseados”. Sin embargo esto no es la cuestión de debate en vía civil. Allí lo que se plantea es que se trataba de un producto complejo indebidamente comercializado y por ello se condena a reintegrar las cantidades invertidas al haberlo sido sin las garantías que establece la Ley para ello.