lunes, 28 de febrero de 2011

Novedades en Materia de Operaciones Vinculadas

En su momento critique el proyecto de de sancionar a todas las empresas que no tuvieran debidamente documentadas las operaciones que hacían con otras personas o empresas con las que estuvieran vinculadas. Como en su día explique dicha normativa no solo sancionaba, como siempre se ha hecho, el hecho de que entre dos empresas o personas vinculadas las operaciones económicas que realizaran no se realizaran a precios de mercado si no que aunque fuera así el hecho de que el precio fuera de merado no estuviera debidamente documentada con un prolijo expediente.

En un primer estadio de redacción de la norma se pensaba que dicha obligación se extendiera a todas las empresas con independencia de su tamaño, lo que suponía una carga formal añadida a todas las oblaciones que ya soportan las empresas y profesionales. Sin embargo con buen criterio de dicha obligación de documentación de las operaciones vinculadas se excluyo a las empresas de pequeña dimensión. Lo que en la normativa española, por simplificarlo, supone excluir a todas aquellas empresas que facturen menos de ocho millones de euros en un ejercicio.

Pero en todo caso no hay que olvidar que las operaciones llamadas vinculadas siempre se tienen que realizar a precios de mercado, lo cual en muchos casos no es nada fácil de determinar. En este punto parece que existe un presunción en contra de las empresas que realizan este tipo de operaciones que tendrán que probar que los precios de a los que trabajen en estos casos reunen estas características.

Una de las operaciones vinculadas mas normales son los prestamos entre las sociedades y sus socios . Algo que en las empresas de pequeña dimensión , donde la actividad empresarial es también el medio de vida de la familia del empresario es de lo mas normal.Mas si cabe en estos momentos en los que resulta tan difícil acudir a la financiación bancaria. por lo que aquellos que aun creen en sus proyectos empresariales ponen el dinero a disposicion de sus sociedades esperando que algún día el negocio permita recuperarlos.

En este punto el Tribunal Supremo ha dictado el pasado mes de diciembre una sentencia dando un criterio para conocer cuando un préstamo entre personas vinculadas se puede considerar realizado a precios de mercado. Así nuestro Alto Tribunal ha sentenciado que se pueden considera a precios de mercado cuando el tipo de interés que remunere al prestamista sea igual o superior al promedio de los tipos de interés al que las entidades financieras otorgan los prestamos a sus clientes preferentes. Ahí queda eso.

Lo normal hasta ahora era que se considerara que estos prestamos se otorgaban a precios de mercado cuando el tipo de interés era igual o superior al interés legal. Interés que es de publico conocimiento mediante una simple consulta en Internet. Sin embargo que nos digan nuestros sabios magistrado como donde se publica el tipo al que las entidades financieras ( una, dos, todas las que operan en España...) conceden sus prestamos a sus clientes preferentes.

(Artículo publicado en la Sección de Empresa del Periódico Mediterráneo del día 27 de febrero de 2011)

lunes, 14 de febrero de 2011

Aires de cambio en el modelo hipotecario

Una reciente resolución de la Audiencia Provincial de Navarra ha impuesto a una entidad financiera el vulgarmente llamado sonajero en materia de hipotecas.

Hacer el sonajero, en este tema, se llama a cuando el deudor hipotecario que ya no puede pagar más las cuotas mensuales de su hipoteca se va al banco y hace entrega de las llaves de su vivienda para que este se cobre su deuda con lo que saque de la venta de la misma y no le reclamen nada más. Y es que, como ya comenté en esta misma columna hace algún tiempo, se suele pensar que en caso de impago de la hipoteca solo responde el bien para cuya adquisición se ha pedido el préstamo. Sin embargo en realidad la Ley lo que prevé es todo lo contrario. Así si en el procedimiento judicial de ejecución que se inicia contra el deudor moroso con lo que se saca de la venta del inmueble en pública subasta no hay bastante para devolver todo el dinero que nos han dejado, se sigue siendo deudor del banco por esa diferencia. Esto antes, con un mercado inmobiliario en alza continua, era muy extraño que pasara porque casi siempre se solía saldar la deuda con el precio pagado en la subasta, pero ahora cuando cada dia la vivienda vale menos es de lo más común que ocurra.

Nuestro ordenamiento jurídico, al contrario de lo que ocurre en otros países donde la responsabilidad hipotecaria se limita al bien hipotecado, no limita la responsabilidad del deudor al importe que se obtenga por el mismo. Por ello hasta ahora la posibilidad de hacer el sonajero dependía de la voluntad de la entidad financiera de quedarse con el inmueble dando por finiquitada la deuda. Y ello a su vez de las expectativas de revalorización, o al menos de mantenimiento del valor del mismo, que se tuvieran.

Sin embargo, la Sentencia de Navarra impide al banco reclamar al deudor más de lo que se ha sacado en la subasta. Y ello en base a que fue la misma entidad la que valoró el inmueble a los efectos de determinar, como tiene derecho a hacer todo prestamista hipotecario, por cuanto dinero debía salir a subasta la vivienda. Es por ello por lo que entiende que si se equivocó en dicha valoración es por su propia culpa por haber sobrevalorado el inmueble por su propia conveniencia. Si bien a ello le añade valoraciones sobre el papel de las entidades financieras en la actual crisis.

Su generalización sería un cambio para nuestro sistema financiero, modificando la forma en la que se conceden hipotecas. Pero mucho me temo que esa sentencia será anulada ya que, no sin buena voluntad, pasa por encima de la literalidad de la Ley, la cual si no se modifica como ya han propuesto CIU y algunas asociaciones de consumidores, se ha de respetar.

(Artículo publicado en la Sección de Empresa del Periódico Mediterráneo del día 13 de febrero de 2011)