lunes, 30 de marzo de 2009

El finiquito de la hipoteca

La hipoteca, como garantía del pago del préstamo al que se vincula, hace necesario tasar el inmueble sobre el que se va a constituir, ya que de ello depende la cantidad a prestar por cuanto dicho valor determina en qué medida la entidad financiera se podría resarcir en caso de impago del préstamo.

Sin embargo con el mercado inmobiliario a la baja las entidades financieras no confían en obtener mediante la ejecución hipotecaria la valoración otorgada en su día a efectos de la concesión de la hipoteca que, en muchos casos, ya estaba por encima de la realidad del mercado. Con esa sobrevaloración conseguían más volumen de negocio facilitando al comprador no solo que pagara el precio de la vivienda sino incluso más dinero para otros gastos.

Por ello, en contra de lo que venia siendo habitual, muchas entidades financieras ante el impago del deudor optan por no iniciar procedimientos judiciales para sacar a la venta los inmuebles que tienen hipotecados a su favor, prefiriendo finiquitar el préstamo hipotecario a cambio de que se les entregue el inmueble.

De este modo el banco se queda con la propiedad, no reclamando nada más al deudor hipotecario, puesto que podría ocurrir, y mas hoy en día, como comenté en un articulo anterior, que con la venta del inmueble hipotecado la entidad que concedió el préstamo no cubriera toda la deuda continuando la reclamación contra el resto de bienes del deudor.

Esas valoraciones excesivas facilitaron el ascenso artificioso de los precios de las viviendas, ya que era igual el precio que se pidiera por ellas que casi siempre se encontraba una entidad dispuesta a tasarlas en ese importe o más. Sin embargo, en la actualidad, la desconfianza en el precio futuro de los inmuebles da lugar a la negativa si quiera a estudiar nuevas hipotecas o, en el mejor de los casos, a la concesión de préstamos por unos porcentajes muy bajos de las tasaciones. Con ello se impide que las viviendas que hay en el mercado se vendan, forzando a los vendedores a bajar los precios, generando nuevamente más desconfianza en la adecuación de las tasaciones de los inmuebles que hoy se puedan realizar a su futuro valor, dando lugar a un circulo vicioso de cuyo fin depende en parte la recuperación del mercado inmobiliario.

(Artículo publicado en el periódico Mediterráneo el 29 de marzo de 2009)

lunes, 23 de marzo de 2009

Ley de lucha contra la morosidad

La actual situación económica esta haciendo que muchas empresas estén alargando de forma abusiva los plazos de pago. De esta forma, y ante la política de restricción del crédito que están aplicando las entidades financieras, se financian a costa del proveedor, entrando en el círculo vicioso de la morosidad. Como consecuencia de ello a las empresas que sufren esta situación les resulta muy difícil cubrir sus gastos ordinarios durante el tiempo que va de la entrega del bien o servicio al cobro, llegando en algún caso a ver comprometida su supervivencia.

Para paliar este mal, que no es nuevo si bien con la crisis se ha agudizado, en el año 2004 se dictó la Ley de Medidas de Lucha contra la Morosidad en las Operaciones Comerciales. Esta norma incorporaba al derecho español una directiva de la Unión Europea por la que se pretendía homogeneizar la regulación de cada país miembro en esta materia.

En ella se establecen un conjunto de medidas tendentes a impedir que, en caso de ausencia de pacto expreso respecto del plazo de pago, estos se alarguen de forma excesiva. Así se establecen unos plazos máximos de pago y se penalizan los retrasos mediante la imposición al deudor moroso de un tipo de interés de demora agravado.

Como el nombre de la Ley bien indica esta limita su aplicación a las llamadas operaciones comerciales, entendiendo por estas las que den lugar a la entrega de bienes o a la prestación de servicios entre empresas, ya sean personas físicas o jurídicas, siempre que actúen en ejercicio de su actividad. Asimismo esta normativa también es de aplicación a las relaciones comerciales entre empresas y la Administración.

Esta norma, hasta el momento, no ha tenido una gran difusión pasando casi desapercibida, quizás como consecuencia de que la bonanza económica no la hacia necesaria. Sin embargo la exigencia de su aplicación en la actualidad podría llevar a la reducción de las graves consecuencias que la morosidad esta teniendo en el tejido empresarial, especialmente para las empresas que han contratado estos últimos años con las Administraciones publicas, pues aunque parezca mentira, son en la actualidad uno de los principales morosos entre los distintos actores económicos.

(Artículo publicado en el periódico Mediterráneo el 22 de marzo de 2009)

miércoles, 18 de marzo de 2009

Sobre la morosidad

Leía hace unos días que desde CiU se estaba preparando una Proposición de Ley de modificación de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, sobre medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales. Para los que no sepan que esta Ley existía, que al parecer son muchos, en el artículo del próximo domingo de Mediterráneo doy unos apuntes sobre ella. Y el lunes estará colgado en este blog.

lunes, 16 de marzo de 2009

La presunción de veracidad de las Administraciones Publicas

Como ciudadanos estamos continuamente realizando actividades cuya ordenación corresponde a innumerables administraciones publicas. Nuestras relaciones con estas están reguladas por la diversa y dispersa normativa de aplicación a cada una de ellas, y por la regulación de los procedimientos administrativos a través de los cuales llevan a cabo sus actuaciones y emiten sus resoluciones, a través de las cuales estos entes jurídicos de exteriorizan su voluntad.

En estas relaciones las administraciones publicas, en tanto que su función esta llamada a conseguir el bien común, se sitúan en un plano de superioridad respecto de los administrados disfrutando de algunos privilegios jurídicos.

Uno de estos es la presunción de veracidad que se atribuye a los funcionarios dotados de la consideración de autoridad pública en los procedimientos administrativos sancionadores. En virtud de dicha presunción se consideran dotadas de valor probatorio, y por ello ciertas, las manifestaciones relativas a hechos constatados por estos funcionarios en documentos públicos, salvo prueba en contrario por quien se oponga a las mismas.

Si bien este privilegio no anula el principio de presunción de inocencia, que también se proclama vigente en los procedimientos administrativos sancionadores, si que lo limita considerablemente. De esta forma se impone a los ciudadanos la carga de probar la veracidad de sus manifestaciones exculpatorias cuando se enfrentan a la versión dada por las administraciones públicas.

Ahora bien para que dichas manifestaciones gocen de tal privilegio han de haberse emitido observando los requisitos legales exigidos para su validez, es decir, debe respetarse el procedimiento legalmente establecido, so pena de perder dicho valor probatorio y ver anuladas la resoluciones sancionadoras que en ellas se basan.

Por ello, más que por la realidad o no de los hechos denunciados contra la que resulta muy difícil luchar, es por el incumplimiento del procedimiento legalmente establecido por lo que en muchas ocasiones se consigue la anulación de las sanciones administrativas impuestas.

(Artículo publicado en el periódico Mediterráneo el 15 de marzo de 2009)

lunes, 9 de marzo de 2009

La garantía hipotecaria y sus consecuencias

El auge del sector inmobiliario de los últimos años se ha debido en gran medida a la extensión del uso de una figura jurídica como es la hipoteca. En estos años, aunque casi nadie disponía del dinero suficiente para pagar el precio de una vivienda, estas se podían comprar acudiendo a las entidades financieras, las cuales prestaban el dinero necesario para pagar el precio de las mismas poniendo, en muchos casos, como única condición la constitución de una hipoteca a su favor sobre el bien que con ese dinero se adquiría.

Sin embargo nos encontramos que en ocasiones se confunde préstamo e hipoteca, cuando en realidad son dos contratos distintos, aunque vinculados. Así la hipoteca es únicamente la garantía que ofrece el comprador de la devolución del dinero que se le ha dejado para el pago del precio de la vivienda.

Con la hipoteca el prestamista se asegura que, en caso de que no se le devuelva el dinero, podrá intentar resarcirse sacando a la venta el inmueble sobre el que se ha constituido, puesto que si se tratara de bienes muebles hablaríamos de prenda. De esta forma el acreedor hipotecario cobrará su deuda con lo que resulte de la venta de ese inmueble con preferencia a cualquier otro acreedor que el deudor pudiera tener.

Ahora bien, lo que la gente no suele saber es que si lo que se obtiene de la venta no fuera suficiente para recuperar todo el dinero que se dejó, más los gastos ocasionados por el procedimiento judicial para sacar a la venta el inmueble, el deudor responderá por esa diferencia con todos los demás bienes que tenga, aunque el acreedor respecto de estos ya no gozará de preferencia alguna.

Esta ultima posibilidad parecía olvidada ya que, aunque todo procedimiento judicial de ejecución hipotecaria comporta una cierta perdida de valor del inmueble, como el valor de las propiedades no paraba de subir, con lo obtenido podía haber suficiente para cubrir la deuda. Sin embargo ahora, con el giro dado por el mercado inmobiliario, pueden proliferar los casos en los que el que no pague la hipoteca no solo vea como pierde su casa, si no que tras ello aun seguirá adeudando grandes cantidades de dinero que también tendrá que pagar o verá peligrar el resto de sus bienes e ingresos.

(Artículo publicado en el periódico Mediterráneo el 8 de marzo de 2009)

lunes, 2 de marzo de 2009

Penalización del impago de alquileres

En alguna ocasión ya he comentado las dificultades que tienen los propietarios de viviendas alquiladas para recuperarlas cuando un inquilino ni paga ni abandona el inmueble.

Una interesante solución a este problema sería la propuesta que el presidente de la Audiencia Provincial de Alicante ha enviado al Consejo General del Poder Judicial y al Ministerio de Justicia, recomendando que el impago de alquileres se considere delito. Esto, que puede parecer excesivo, no lo es tanto si se piensa que lo que se propone no es penalizar el impago en sí, si no la no devolución de la posesión de la vivienda si trascurren mas de quince días desde que se dejó de pagar el segundo mes, endureciendo la pena progresivamente a medida que transcurra más tiempo hasta la devolución.

Con ello se produciría en el inquilino que no paga un lógico miedo a ser condenado a una pena de cárcel y a tener antecedentes penales. Medida mucho más efectiva que ser condenado civilmente a pagar y desalojar la vivienda, en un procedimiento que puede tardar muchos meses, si no años, especialmente cuando te encuentras con morosos profesionales que utilizan todas las estratagemas posibles para no ser localizados y que nada tienen que perder.

Además esta medida garantizaría una solución rápida, pues se propone que este nuevo delito se tramitará como juicio rápido, igual que se hace con las alcoholemias o la violencia contra la mujer. De este modo, además de la urgencia con la que se celebraría el juicio, se contaría con el apoyo de la policía para traer al deudor imputado a juicio, recayendo una sentencia en pocos días. Incluso cabria la posibilidad de que el acusado se conformará con la pena solicitada, lo que comportaría el inmediato abandono del inmueble, lo que garantizaría la fuerza pública.

A lo anterior hay que añadir que tambien se propone la creación de un registro de morosos. Así se podría saber, antes de contratar, si aquel a quien se tiene la intención de alquilar un inmueble ha sido condenado por este tipo de actuaciones.

Estas medidas, de llegar a ver la luz y dotarse de medios suficientes a los tribunales para llevarlas a la practica, serían muy efectivas, dando por fin auténtica seguridad jurídica a los propietarios de viviendas para ponerlas en alquiler.