La garantía hipotecaria y sus consecuencias

El auge del sector inmobiliario de los últimos años se ha debido en gran medida a la extensión del uso de una figura jurídica como es la hipoteca. En estos años, aunque casi nadie disponía del dinero suficiente para pagar el precio de una vivienda, estas se podían comprar acudiendo a las entidades financieras, las cuales prestaban el dinero necesario para pagar el precio de las mismas poniendo, en muchos casos, como única condición la constitución de una hipoteca a su favor sobre el bien que con ese dinero se adquiría.

Sin embargo nos encontramos que en ocasiones se confunde préstamo e hipoteca, cuando en realidad son dos contratos distintos, aunque vinculados. Así la hipoteca es únicamente la garantía que ofrece el comprador de la devolución del dinero que se le ha dejado para el pago del precio de la vivienda.

Con la hipoteca el prestamista se asegura que, en caso de que no se le devuelva el dinero, podrá intentar resarcirse sacando a la venta el inmueble sobre el que se ha constituido, puesto que si se tratara de bienes muebles hablaríamos de prenda. De esta forma el acreedor hipotecario cobrará su deuda con lo que resulte de la venta de ese inmueble con preferencia a cualquier otro acreedor que el deudor pudiera tener.

Ahora bien, lo que la gente no suele saber es que si lo que se obtiene de la venta no fuera suficiente para recuperar todo el dinero que se dejó, más los gastos ocasionados por el procedimiento judicial para sacar a la venta el inmueble, el deudor responderá por esa diferencia con todos los demás bienes que tenga, aunque el acreedor respecto de estos ya no gozará de preferencia alguna.

Esta ultima posibilidad parecía olvidada ya que, aunque todo procedimiento judicial de ejecución hipotecaria comporta una cierta perdida de valor del inmueble, como el valor de las propiedades no paraba de subir, con lo obtenido podía haber suficiente para cubrir la deuda. Sin embargo ahora, con el giro dado por el mercado inmobiliario, pueden proliferar los casos en los que el que no pague la hipoteca no solo vea como pierde su casa, si no que tras ello aun seguirá adeudando grandes cantidades de dinero que también tendrá que pagar o verá peligrar el resto de sus bienes e ingresos.

(Artículo publicado en el periódico Mediterráneo el 8 de marzo de 2009)