viernes, 8 de mayo de 2009

El alquiler, una solucion para mitigar la crisis del sector inmobiliario.

Mucho se ha hablado de la crisis que nos azota, especialmente en el sector inmobiliario, pero poco de las posibles soluciones para salir de ella. Quizás, si no una solución, un paliativo puede encontrase en el alquiler.

En España el alquiler representa tan solo el 11 por cien del mercado de la vivienda, mientras que en los países de nuestro entorno supone, de media, el 40 por cien. Ello se ha debido, por un lado, a las condiciones económicas y, por otro, a la falta de una normativa que estimulara esta actividad desde el punto de vista empresarial y la dotara de la necesaria seguridad jurídica.

Tradicionalmente en nuestra legislación tributaria ha existido una presunción contraria a considerar el alquiler como una actividad empresarial, exigiéndose para ello unos requisitos añadidos, como eran la existencia de un local exclusivamente dedicado a ello y un trabajador contratado a tiempo completo, lo cual no se exigía para ninguna otra actividad.

Ya en el año 2003 se intentó incentivar el alquiler de vivienda creando un régimen fiscal especial en el Impuesto de Sociedades para las denominadas entidades de arrendamiento de viviendas, sin embargo su excesiva rigidez hizo necesaria una modificación en el año 2005. A pesar de ello este régimen todavía no producido los efectos prácticos sobre el mercado de la vivienda que se pretendían.

Sin embargo, en el momento actual en el que muchas empresas del sector inmobiliario se han visto en la necesidad de acudir al alquiler como medio de obtención de ingresos, ante la falta de financiación por parte de las entidades financieras, asumiendo así los riesgos que estas no quieren correr, este régimen puede ser una buena oportunidad para beneficiarse de las ventajas fiscales que aporta.

El principal beneficio para las entidades a las que les sea de aplicación es la bonificación de al menos el 85 por cien de la parte de la cuota integra de su Impuesto sobre Sociedades que corresponda a rentas derivadas del arrendamiento de viviendas. Para ello es necesario que las sociedades tengan como objeto social principal, si bien pueden tener otros de secundarios, el arrendamiento de viviendas. Las viviendas en alquiler deben ser como mínimo 10, estar situadas en territorio nacional, haber sido construidas, adquiridas o promovidas por la propia entidad, tener una superficie que no supere los 135 metros cuadrados y estar ofrecidas en arrendamiento por un plazo no inferior a 7 años, transcurridos los cuales pueden ser transmitidos.

Como se ha indicado las sociedades que se quieran acoger a este régimen pueden desarrollar más actividades además del alquiler de viviendas, como podría ser la promoción y venta de otras viviendas o el alquiler de locales comerciales. Sin embargo la bonificación indicada únicamente se aplicará cuando las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas representen al menos el 55 por de los ingresos de la sociedad, sin contar los obtenidos de las ventas de las viviendas que hayan estado en alquiler los siete años citados. Siendo este uno de los escollos que impedía a muchas promotoras la aplicación de este régimen lo que la actual coyuntura económica puede hacer cambiar.

Asimismo a estas sociedades se les aplica un tipo reducido de I.V.A. del 4 por cien en la adquisición de viviendas, incluidos garajes y anexos, que vayan a destinar al alquiler. Por otro lado en caso de que algún socio de esta entidad sea otra persona jurídica se podrá aplicar una deducción del 50 por cien de la parte de cuota integra de su Impuesto de Sociedades que proceda de los dividendos provenientes de este tipo de entidades

Al margen de la tributación, a mi juicio, otra de las causas de la estrechez del mercado del alquiler de vivienda es la inseguridad jurídica del arrendador frente al arrendatario. A este respecto parece que por fin algo se esta moviendo. Así en estos momentos esta en tramite parlamentario el Proyecto de Ley de Medidas de Fomento del Alquiler de Viviendas y la Eficiencia Energética de los Edificios, la cual modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil con la intención de agilizar los procesos por desahucio y de reclamación de rentas del alquiler.

Estas modificaciones, por primera vez tras las múltiples reformas introducidas hasta la fecha en esta materia, ponen las bases para evitar las dilaciones procesales derivadas de la habilidad de los inquilinos morosos para dificultar su notificación y, con ello, tanto el inicio del procedimiento judicial como su ejecución una vez recaída la sentencia. Igualmente se aclaran en beneficio de los arrendadores normas cuya interpretación había dado lugar doctrinas judiciales contradictorias.

Entre las distintas modificaciones procesales hay que destacar la que establece que en caso que el arrendador demandado no pueda ser notificado en el domicilio que se haga constar en el contrato a efectos de notificaciones, o en la vivienda o local arrendado, y este no hubiere comunicado al arrendador su nuevo domicilio se le dará por notificado a través del tablón de anuncios del propio Juzgado. Pretensión esta largamente demandada por los profesionales que intervienen en este tipo de procesos pero que, si bien con un interpretación a favor del arrendador de la actual normativa ya era posible, costaba mucho de conseguir de los Juzgados que pretendían agotar todas las hipotéticas vías de localización para evitar la supuesta indefensión del arrendatario demandado.

Además también se esta estudiando introducir en la Ley que regulará las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) una modificación en la tributación del alquiler con opción de compra de viviendas, ya que en la actualidad existe un agravio comparativo en términos impositivos con el alquiler normal. Así a diferencia de las rentas de los alquileres de vivienda ordinarios, que están exentas de I.V.A., estos alquileres tributan al 16 por cien, cantidad de la que únicamente en caso de compra de la vivienda por ejercicio de la opción se puede pedir a Hacienda la devolución de la diferencia con el 7 por cien al que esta sujeto la compraventa.

Ahora solo cabe esperar que todas estas medidas vean la luz y estimulen el mercado de la vivienda ayudando a una pronta recuperación del sector inmobiliario.

(Artículo publicado en la revista Economía 3 edición Castellón del mes de Abril de 2009)
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